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今天，又一个破例性救市政策出台了——

国内第一个“政策性首套首付10%、二套首付20%”的政策来了！

虽然城市不大——山东齐河县，全国三四线、甚至部分二线城市也出现过首付分期、低首付，甚至5万定房的情况，但都是开发商与银行或者第三方的行为，连首付分期都从未在政策面出现过，但这次是真的破了例。

一次破了两例：

1、全国第一次出现首付低至10%的情况；

2、这种情况还是第一次出现在红头文件的官方通知里；

具体看条例：

1、房地产开发基础配套费缓缴政策，即日起缓缴半年。

2、降低资金监管比例。2022年12月31日前新办理预售证的，资金监管标准调整为，6层及以下建筑800元/平，6层-11层建筑1200元/平，11层以上建筑1600元/平。

3、主体结构封顶前，房企可凭非监管银行出具的保函抵顶监管资金上线为额度50%；

4、鼓励企业制定团购、有奖销售、物业费减免等优惠政策；

5、发补贴。买新房补贴房屋总价1%（有效期至2022年9月30日）。

6、提高公积金贷款额度，降低首付比例。住房公积金贷款最高额度，在现有基础上提高10万元，公积金购房首付比例降低10个百分点。

7、鼓励银行降低首付比例，首套房首付由20%降低至10%，二套房首付由30%降至20%。

8、人才购房补贴。博士首套房补贴20万，研究生、本科生分别补贴10万、5万。研究生学历的医生，给予10万安家补贴。

9、驻齐部队军人购房，只收取实际成本费用，以审计的成本价格作为成交价参考，退出现役后，落户可办理不动产证；不落户的再按市场价补差价。

依照文件，本次新政有效截止时间为2022年12月31日。

市场救不起来？齐河人民办法多。

——你说开发商没钱？

解决！开发配套服务设施费用不用缴了，先欠着；还不够？监管资金拿出来用！

——你说市场差、房子卖不动？

ZF下场鼓励企业组织团购，用高奖金刺激销售，舍弃物业费都行！

——你说买房人还是不进场买啊？

刺激啊！刺激到底！真金白银的狂补贴、首付降到底、把军人也带进来！

一直救到你不再观望，救到你赶紧入手买房。

这可以说是现在大量三四五线小城的救市典范了！都来学学吧！

当天傍晚，有消息传这个破例性救市被撤了，像南京一样一日游了。

但不管实际中有没有在执行、能不能执行成功，都能反馈出一个重磅信号：

1、大量三四五线小城的房地产市场，已经差到扛不住了，兜不住了！

2、普通层面的救市政策，对三四五线小城已经没用了，它们需要的是更彻底、更猛烈的刺激，或许还能看到希望。

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如此“胆儿肥”的山东齐河，是一座什么城？楼市究竟差到什么地步？以至于如此急？

齐河县是山东省德州市下辖县，位于德州市最南端，省会济南市西与济南隔黄河相望。总面积1411平方千米，截止2021年齐河县常住人口为57.63万人。

多年来，齐河的各项实力在德州都是数一数二的，堪称德州最强县：

1、人口庞大。齐河人口占德州人口的10.27%，位列德州第二；

2、经济强。2021年，齐河完成地区国民生产总值399.37亿元，名义增长16%，规模以上固定资产投资170亿元，全市最高。12余项经济指标总量或增幅居全市首位；

3、有产业。齐河为全国唯一一个中国新能源汽车制造城，中国新兴产业装备制造城。

换句话说，齐河更像德州一个强劲的卫星城。

齐河楼市呢？

2016-2017年，全国房价疯涨风头盛行，刚好赶上齐河大规模棚改、货币化安置风口，齐河的楼市由平淡到热到火爆，房价还涨了一波。

那时候的齐河，边拆边盖，一手棚改，一手大量卖地更新，全国一线房企纷纷入场，拿到拆迁安置费的人们也疯狂入场，全员都嗨的不得了。

你敢信吗？一个小小的齐河县，卖地比主城区还多！而且还拍出了地王！

2018年齐河出让住宅用地总共1861亩，是当年德州出让土地面积最多的县，比第二名的德州中心城区还要多出600多亩。

2019年全国市场下行，齐河却拍出了新地王，地价高达502万每亩。

2019年开始，齐河楼市开始大滑坡。

2018年齐河商品房总共销售218.34万平米，其中住宅191.66万平米，网签15406套。

2019年，商品房住宅网签14501套，面积170.79万平。

这时候，虽然市场下滑，成交量下滑，但齐河的土地市场还有余温。

2021年，齐河成交土地数量在德州各县市区中数量和土拍面积均为最高。

因为长达四年的天量土地供应、天量商品房供应，同时齐河又面临市场大滑坡、成交量骤降， 直接导致了整个县城的商品房严重过剩。

目前齐河房价什么水平？全城价格区间6000-10000元/平，分化非常大。

主城区均价5900-6800；

城南新区7700-8500；

城西片区5500-6800；

生态城7000-10000；

但从主城区到新城区，都是一片透心凉。

曾经卖地卖的有多嗨，如今卖房卖的就有多差，库存高的就有多愁人。

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放眼全国，又有几百个齐河，楼市和齐河一样惨，却还没有齐河的胆。

就比如河南新郑，省会郑州正南仅仅30公里，向北接壤郑州管城区，东部接壤国家级新区刚空港区。

这个县城有两个地方最金贵，一个是南龙湖镇，一个是大力开发的城北新区。

南龙湖与省会郑州几乎无缝衔接，位置、市场、房价都是最火热的地方。

活到什么程度呢？2018年1月份，一天拍出3个高价地王，土地楼面价近7000，而当时周边房价也才不到8000 ，妥妥的面粉卖出面包价。

城北新区全面拆迁后，腾出大片土地，恒大、碧桂园、融创、中骏、新城、佳兆业等一线房企，以及本土的正商、浩创等纷纷进场，房价一下从6000涨到9000。

如今呢？

南龙湖一片惨，房价从8000涨到10000又匆匆跌回7000；

城北新区房价从6000涨到9000又直线跌回6000，而且几乎全面停滞，根本没人买。

因为匆匆进场而终捞不到钱，两个地区，一片沉寂，留下的只有一片又一片的烂尾楼。

大几十万的资金砸进去，幸运的还能落手里一套房子，但除了自住之外，即卖不掉、又租不上价；运气差的，停工烂尾的，那连个砖头都换不来。

更甚至，经历了一场市场洗劫之后，如今在很多县城里，谈房即色变，已经成为话题禁忌区。

一朝被蛇咬，十年怕井绳。

小地方的购买力，最容易被吓住、更容易被劝退。

想在县城这种小市场里，吃到房子的红利？那简直太难了！

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很多人问，县城的楼市，还有未来吗？

难，太难了。

可能有人会说，把首付10%放开试试，还难吗？把购房补贴、契税补贴拉足，还难吗？

我依然会说，难。

如今，数百个县城的市场最大难点，并不是土地卖不动、房子卖不动、房价涨不动，这些都不是。

那最难的是什么？

市场差并是最可怕的，最可怕的是，所有人一提到房子，都“怕”，闻风丧胆的怕……