8 月市场销售同、环比均大幅下降。2021 年8 月，30 城新房销售面积同比增速-22.74%，环比增速为-24.61%。目前行业销售拐点已经确立，开始进入负增长区间，未来若销售下行幅度超预期，则政策维稳预期将进一步加强。分一二三线城市来看，同比方面，8 月单月一、二、三线成交面积增量分别为-1.21%/-17.71%/-43.53%；环比方面，一、二、三线增速分别为14.13%/-37.65%/-26.93%。

　　去化周期反弹上浮趋势明显，仍处于四年来低水平。截至2021 年8月，十大城市的存销比为8.92，较上月+0.43，去化周期环比+5.06%，同比-3.78%，随着市场销售降温，去化周期开始上行，但仍处于2017年以来的较低水平。分线来看，一、二线城市存销比分别为7.11、10.29，分别较上月-0.76、+1.42。

　　土拍规则频频调整，将迎来二次土拍高峰期。厦门、长春、无锡3城第二批供地平均溢价率为9.38%，较2020 年全年年均水平-4.29pct。

　　目前，二批土拍各地纷纷叫停，重新推出政策调整后的土拍规则，预计9 月二轮土拍会大批次进行，迎来推地高峰。

　　H1 增收不增利，土拍政策调整将带来盈利修复。板块上半年“增收不增利”，营收两年CAGR+15.01%、归母净利润两年CAGR-19.13%，毛利率短期依旧承压，但拐点到来可期。预收账款小幅上涨，行业杠杆率水平有望继续下降。销售强韧性对现金流形成支撑。物管公司普遍实现高增长。

　　LPR 连续16 期持平，估值处于历史低位，修复空间大。8 月20 日，全国银行间同业拆借中心公布，1 年期LPR 为3.85%，5 年期以上LPR为4.65%，连续16 期持平。截至2021 年8 月31 日，房地产行业PE(TTM)为6.7X，低于1 年移动均值7.9X，低于3 年移动均值8.8X，房地产行业PB(整体法)为0.9X，板块估值仍处于10 以来的底部区域，未来修复空间较大。

　　投资建议：行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力，但在土地政策的不断调整下，房企的利润空间受挤压的局面将得到改善，同时基本面超预期下行，缓解了政策边际收紧的担忧，市场预期或将迎来修正。目前来看，市场对板块的预期过于悲观，主流房企PE(2021E)均值为4 倍，股息率为7.6%，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际，“低估值+高股息”的组合凸显性价比。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。物业管理行业全面迎来黄金时代，市场空间足够广阔，预计2030 年市场规模可达2.5 万亿，行业进入基本面与政策面共振的阶段。建议关注优质物业管理公司：金科服务(9666.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)。

　　风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。

（文章来源：中国银河证券）